- Почему готовить дом к зиме надо уже весной
- Регулирование подготовки к зиме
- Осмотр и план работ
- Перечень мероприятий
- Проверка систем отопления
- Необходимые шаги перед началом отопительного сезона
- Нарушения управляющей компанией ДВ-Союз
- Пункт 3.2.9
- Пункт 3.2.3
- Изменение статуса жалобы
- История изменения статуса:
- Решение от 25 октября 2013 г. № АКПИ13 – 873
- Решение от 8 августа 2012 г. № АКПИ12 – 937
- Заседание экспертного совета
- Необходимость обновления
- Инициативы на заседании
- Вопрос 1
- Вопрос 2
- Ответ
- Жильцы могут отремонтировать крышу самостоятельно?
- Что нужно проверить
- Кто следит за подготовкой к зиме
- Как защитить свои интересы собственнику квартиры, если его имущество пострадало от протечки крыши?
- Обязана ли управляющая компания следить за крышей?
- Зачем готовиться к зиме
- Что делать УК в случае аварии
- Позиция Минстроя РФ о применении Правил эксплуатации жилфонда
- Как заставить управляющую компанию сделать ремонт?
- Течет крыша в многоквартирном доме
- Позиция судов об обязательности Правил эксплуатации жилфонда
- Мнение о рекомендательном характере Правил эксплуатации жилфонда
Почему готовить дом к зиме надо уже весной
23 апреля 2024
Подготовка дома к зиме — обязанность управляющей компании, которая должна ежегодно получать паспорт объекта о проведенной подготовке к зиме. Начинают готовить дом к зиме еще весной, сразу после окончания отопительного сезона. Разберемся, как УК должна подготовить дом к холодному времени года.
Регулирование подготовки к зиме
Вопрос о подготовке дома к отопительному сезону регулируется Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 и Приказом Министерства энергетики РФ от 12.03.2013 № 103.
Осмотр и план работ
Весной, после окончания отопительного сезона, каждая управляющая компания должна провести весенний осмотр общего имущества и составить план ремонтных работ. Это делается на основании результатов осмотра, и после завершения ремонтов проводится проверка готовности дома к отопительному сезону.
Перечень мероприятий
Полный перечень мероприятий по подготовке к отопительному сезону прописан в Приказе Министерства энергетики РФ от 12 марта 2013 г. № 103 Правила оценки готовности к отопительному периоду.
Проверка систем отопления
Прежде всего необходимо проверить системы отопления, чтобы жильцы не оказались без тепла в квартирах. Отопление — это ответственность управляющей компании, поэтому перед началом отопительного сезона необходимо провести проверку и ремонт отопительной системы.
Необходимые шаги перед началом отопительного сезона
Перед началом отопительного сезона необходимо провести проверку и ремонт комплекса устройств, обеспечивающих подачу тепла в квартиры, таких как котельные, системы отопления и вентиляции. Эта работа требует слаженной работы всей команды.
Итак, подготовка дома к зиме — это важная задача, которую необходимо начинать выполнять еще весной, чтобы гарантировать комфортное проживание жильцам.
Нарушения управляющей компанией ДВ-Союз
Управляющая компания ДВ-Союз нарушила постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Это нарушение проявляется в несоблюдении пунктов 3.2.9 и 3.2.3 данных правил.
Пункт 3.2.9
Ремонт подъезда не был произведен за последние пять и три года.
Пункт 3.2.3
Окна и двери не имеют плотно пригнанных притворов, а также установленных уплотняющих прокладок на них.
Прошу принять меры по исправлению ситуации. Косметический ремонт подъезда, который предлагает управляющая компания, не решит проблему.
Уважаемая управляющая компания ДВ-Союз! Просим руководство или технический отдел связаться со мной по номеру 89242282023 для решения вопроса по моему обращению #4685 от 29.05.2024 г. Ваш контактный номер 8 4212 51 33 67 не активен, поэтому прошу обеспечить возможность связи.
Если вопрос будет проигнорирован, буду вынужден обратиться с жалобой в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края (г. Хабаровск, Амурский бульвар, 43, каб. 622). Просьба провести проверку и привлечь виновных к административной ответственности.
Изменение статуса жалобы
История изменения статуса:
Правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170. Документ не потерял своей силы и его исполнение требуется органами жилищного надзора.
Минстрой России подтвердил обязательность соблюдения этих правил, включив их в перечень нормативных документов, требующих проверки в рамках государственного жилищного контроля.
Нормы Правил регулярно подвергаются проверке на законность в Верховном Суде РФ, который заверяет, что эти документы должны соблюдаться. Например, были осмотрены следующие пункты:
- Решение от 28.06.2023 № АКПИ23 – 332 (п. 3.7.1)
- Решение от 22.06.2022 № АКПИ22 – 375 (п. 5.3.1)
- Апелляционное определение от 31.01.2019 № АПЛ18 – 618 (п. 3.5.1 и 4.2.3.13)
- Решение от 19.12.2019 № АКПИ19 – 900 (п. 2 – 7 приложения № 8)
- Решение от 02.07.2014 № АКПИ14 – 458 (п. 5.6.3, 5.6.19, 5.6.20, 5.6.21, 5.6.22)
Решение от 25 октября 2013 г. № АКПИ13 – 873
Оспаривался абзац 6 пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда
Решение от 8 августа 2012 г. № АКПИ12 – 937
Оспаривался подпункт м пункта 5.9.5 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда
Прежде чем отменять Правила № 170, необходимо перенести из него важные нормы в действующие постановления в сфере содержания жилфонда. К таким выводам пришли члены экспертного совета при профильном комитете Госдумы РФ на заседании 6 июля.
Также они обсудили законопроекты о проведении ОСС и перепланировках в МКД.
Заседание экспертного совета
В заседании, которое провёл экспертный совет по ЖКХ, участвовали его члены, а также представители Минстроя России и депутаты профильного комитета Госдумы РФ.
Они обсудили сразу несколько законопроектов, в том числе предложение пересмотреть Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
Необходимость обновления
Эксперты отметили, что Правила № 170 действительно устарели и в них есть нормы, противоречащие действующему законодательству. Но просто отменить их нельзя: это создаст правовой вакуум.
Минстрою РФ необходимо сначала дополнить Правила № 491 и № 416, Минимальный перечень № 290 необходимыми нормами из постановления Госстроя России, которых в этих НПА нет. Только после этого Правила № 170 можно признать недействующими.
Инициативы на заседании
Также на заседании эксперты и депутаты рассмотрели несколько инициатив:
- Разработка новых нормативных актов в сфере обслуживания ВДГО связана с Федеральным законом от 18.03.2023 № 71-ФЗ, который вступит в силу 1 сентября 2023 года.
- Читайте, как этот закон изменит работу по содержанию и ремонту газового оборудования в МКД.
Присоединяйтесь к подписчикам и получайте еженедельно новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ. Выберите удобный способ получения рассылки.
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Вопрос 1
Проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, входит в состав минимального перечня услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, установленного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290.
Согласно пункту 3.4.8 Правил технической эксплуатации жилфонда, установленных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, дератизация и дезинфекция подвалов и технических подполий должна проводиться в соответствии с санитарными нормами и правилами.
Прошу пояснить, входит ли в предмет государственного жилищного надзора и лицензионного контроля за деятельностью УК проверка соблюдения санитарных норм при проведении дератизации и дезинсекции общего имущества в МКД.
Неопределенность усматривается в связи с тем, что Приказ Минстроя РФ от 30 декабря 2020 г. N 912/пр перечисляет в числе НПА, содержащих обязательные требования, подлежащие контролю, и Минимальный перечень 290, и правила 170, однако не содержит указания на СанПиН 3.3686-21 Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней, который устанавливает требования к дератизации и дезинсекции.
Если проверка соблюдения санитарных требований не входит в предмет государственного жилищного надзора и контроля за деятельностью УК, то каким образом инспекторы органов жилнадзора вправе проверять исполнение пункта 3.4.8 Правил технической эксплуатации жилфонда, установленных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170?
Вопрос 2
Согласно абзацу 3 пункта 10 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, УК обязана проводить проверку звукоизоляции перегородок в МКД.
Согласно 5.6.1 ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния звукоизоляционные свойства ограждающих конструкций зданий определяют путем натурных измерений, выполненных в соответствии с ГОСТ 27296.
В соответствии с пунктом 4.10.4.1 Правил технической эксплуатации жилфонда N 170 неисправности звукоизоляции ограждающих конструкций, перекрытий должны своевременно выявляться и устраняться при текущем и капитальном (по проекту) ремонтах.
Прошу пояснить, установлена ли законодательством РФ минимальная периодичность проведения управляющей организацией проверки звукоизоляции стен МКД? Допустимо ли проводить проверку звукоизоляции перегородок в МКЖ только перед проведением текущего ремонта подъезда (раз в 5 лет, согласно пункту 3.2.9 Правил N 170)?
Ответ
Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел Ваши обращения от 9 февраля 2024 г., от 10 февраля 2024 г. N 279035 и в пределах своей компетенции сообщает.
1. Согласно ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), а также в соответствии со статьями 50 и 51 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", и ГОСТ Р 51617-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования", управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества.
Надлежащее содержание общего имущества должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, и должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
Работы по дератизации (уничтожению грызунов) и дезинсекции (уничтожению насекомых) являются частью работ по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Надлежащее санитарное состояние жилых зданий должно поддерживаться постоянно.
В силу пункта 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее — Минимальный перечень), в перечень работ и услуг по содержанию общего имущества включается проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 127 СанПиН 3.3686-21 "Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней", в жилых домах профилактическую дезинсекцию и дератизацию мест общего пользования (лестничных клеток, мусорокамер и мусоропроводов) проводят с периодичностью, обеспечивающих отсутствие членистоногих и грызунов, имеющих эпидемиологическое и санитарно-гигиеническое значение.
Конкретная периодичность проведения дератизации устанавливается, согласно пункту 2 Минимального перечня, в зависимости от способа управления, в договоре управления, в решении общего собрания собственников, в уставе, в договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества, в решении застройщика.
Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, согласно пункту 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее — Правила № 170) и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В соответствии с пунктом 1.1 Правил N 170 данный нормативный правовой акт определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда и уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 1.8 Правил N 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий; санитарное содержание.
Пунктом 3.4.8 Правил N 170 определено, что в соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.
Вместе с тем, исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенному в определении от 17 октября 2016 г. N 301-КГ16-14454 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений.
Полномочия государственного жилищного надзора установлены статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Общими требованиями к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. N 1670 (далее — Требования).
В соответствии с подпунктом "а" пункта 7 Требований, предметом государственного жилищного надзора является соблюдение контролируемыми лицами обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда.
2. В пункте 10 Минимального перечня предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок в многоквартирных домах: выявление зыбкости, выпучивания, наличия трещин в теле перегородок и в местах сопряжения между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов; проверка звукоизоляции и огнезащиты; при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние перегородок; устранение повреждений перегородок по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; восстановление звукоизоляционных, огнезащитных и влагозащитных (в санитарных узлах и кухнях) свойств (пункт 4.5.1 Правил N 170).
Согласно пункту 4.10.4.1 Правил N 170 неисправности звукоизоляции ограждающих конструкций, звукоизолирующих прокладок в полах, перекрытиях и их примыканиях к стенам и перегородкам, в заполнениях оконных и дверных проемов, гильз в местах пересечения трубопроводами, стен, перегородок, перекрытий, жесткого крепления оборудования к стенам, перекрытиям, недостаточная изоляция перекрытий от ударного шума, неудовлетворительная регулировка и установка оборудования, механизмов и приборов, в том числе встроенных производств и т.п. должны своевременно выявляться и устраняться при текущем и капитальном (по проекту) ремонтах.
Снижение уровня шума и вибрации, проникающих в помещения через ограждающие конструкции (стены, перегородки, перекрытия), повышение звукоизоляции конструкций необходимо осуществлять в соответствии с установленными требованиями (пункт 4.10.4.2 Правил N 170).
Действующим законодательством не установлена периодичность проверки звукоизоляции ограждающих конструкций лицами, управляющими многоквартирным домом.
Обращаем Ваше внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Начальник отделауправления жилищным фондом ипредоставления коммунальных услуг Д.Ю. Нифонтов
— по проверке звукоизоляции ограждающих конструкций.
Разъяснены обязанности управляющих компаний.
Жильцы могут отремонтировать крышу самостоятельно?
Можно начать ремонт, предварительно не получив решение суда об обязании УК это сделать. Но надо собрать доказательства для подтверждения того, что ремонт не добровольный, а вынужденный. Решились вы на него потому, что УК не исполняет обязанности по содержанию крыши.
Для этого необходимо:
Имейте в виду: суд может прийти к выводу, что восстановительные работы относятся к категории капитального ремонта, который находится вне зоны ответственности УК. Тогда в иске к УК откажут. В случае если крыша требует капремонта, жильцы вправе на собрании принять решение о финансировании работ за счет фонда капитального ремонта.
(Больше полезных советов вы найдете в статье «Капитальный ремонт: за что платят жильцы и кто за него отвечает».)
Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.
Что нужно проверить
Полный список того, что нужно проверить УК до наступления зимы, содержится в приложении 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Основные требования подготовки жилого дома к эксплуатации зимой:
Также до начала холодов стоит закончить все работы, которые проще выполнить в теплую погоду: заделать все щели, восстановить уплотнитель, завершить покраску фасадов и замену стекол. Все это проще и дешевле выполнить, пока на улице стоит хорошая теплая погода.
Все работы осуществляются за счет собственников помещений в многоквартирных домах («Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). В квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг расходы на проведение работ по подготовке к отопительному периоду заложены в первой строчке «Содержание общего имущества». Максимально упростить процесс оплаты ЖКХ и повысить ее собираемость можно с помощью приложений для жителей дома (о том, как УК может повысить плату за ЖКХ — читайте ). В них они смогут оплачивать квитанции онлайн, передавать данные приборов учета и оставлять свои заявки. При подключении решения для ЖКХ от Сбера УК получает готовое приложение для жителей своих домов. О других вариантах автоматизации работы компаний в сфере ЖКХ читайте по
Кто следит за подготовкой к зиме
УК получает паспорт о готовности дома к зиме в муниципалитете. Паспорт выдается после того, как дом проверяет специальная комиссия представителей местного муниципалитета и организации, поставляющей тепловую энергию. Если в доме есть газ, то в комиссию могут включить представителей газораспределяющей организации и ГЖИ.
Как защитить свои интересы собственнику квартиры, если его имущество пострадало от протечки крыши?
Собственники жилых помещений многоквартирного дома (далее – жильцы) вправе требовать от УК:
Главная задача – собрать как можно больше доказательств протечки крыши и последствий, в том числе порчи имущества.
Действуйте следующим образом:
В суде необходимо будет доказать:
Не стоит думать, что судиться с УК бесполезно. Положительная судебная практика есть – суды выносят решения и в пользу жильцов (например, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 6 мая 2021 г. № 88-6361/2021).
Обязана ли управляющая компания следить за крышей?
Управляющая компания (далее – УК) должна своими силами обеспечить исправность крыши, в частности:
Работы по содержанию крыши многоквартирного дома, которые обязана выполнять УК, обозначены в следующих актах:
Зачем готовиться к зиме
Подготовка дома к зимнему периоду очень важна. Речь идет не просто о красоте, а о комфорте и безопасности жителей. Если не подготовить заблаговременно дом к зимовке, то зимой можно просто лишиться лицензии. Ряд необходимых работ по промывке систем отопления и гидравлическим испытаниям контролируется строже, чем другие работы по текущей эксплуатации: невыполнение этих работ — это грубое нарушение лицензионных требований, а два грубых нарушения — исключение дома из реестра лицензий. Кроме того, игнорировать требования по получению паспорта нельзя, так как в этом случае ресурсоснабжающая организация может обоснованно отказать в подаче тепла в дом.
Своевременная подготовка дома и правильная эксплуатация помогут компании повысить своей работы и сократить расходы.
Выделим несколько плюсов в добросовестной подготовке многоквартирного дома к холодам:
Как сделать многоквартирный дом более экологичным и энергоэффективным, вы можете прочитать в нашем
Что делать УК в случае аварии
Позиция Минстроя РФ о применении Правил эксплуатации жилфонда
Минстрой России в письме от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 высказался по поводу рассматриваемого документа следующим образом:«Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. В Приложении № 7 к настоящим Правилам приведен Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту. Данные Правила применяются в части, не противоречащей действующему законодательству».
Как заставить управляющую компанию сделать ремонт?
Рекомендую действовать так:
Течет крыша в многоквартирном доме
Если из-за прохудившейся кровли вы остались без техники, потолок в пятнах и вздулся пол, направьте претензию в управляющую компанию. Потребуйте возместить вред и отремонтировать крышу
Позиция судов об обязательности Правил эксплуатации жилфонда
Судам приходится часто отклонять довод об якобы рекомендательном характере Правил эксплуатации жилфонда.
✔ Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении по делу № А08 – 4962/2009 – 27 озвучил позицию, которая стала прочным фундаментом для последующей судебной практики по этому вопросу.В частности, ВАС РФ указал:«Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госкомитета от 27.09.2003 № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями».
✔ Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 24 мая 2010 г. по делу № А56 – 85127/2009, отменяя решения нижестоящих судов, написал (еще до Постановления Президиума ВАС РФ):
«Суд первой инстанции сделал вывод, что Правила № 170 распространяются только на сферу производства продукции, выполнение работ (оказание услуг) и носят рекомендательный характер.Однако этот вывод суда является неправильным.
Учитывая изложенное, неправомерным является вывод суда первой инстанции о том, что при привлечении товарищества к административной ответственности инспекцией применен нормативный акт, не подлежащий применению к жилищным отношениям».
✔ Другой пример. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А71 – 11865/2014 написано:
В более свежих решениях можно встретить аналогичную позицию.
✔ Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу № А75 – 24534/2019 отметил:«Утверждение Общества о том, что положения Правил № 170 носят рекомендательный характер, является ошибочным, так как данные правила разработаны в соответствии с жилищным законодательством, определяют порядок эксплуатации, обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищного фонда лицами, на которых возложены эти обязанности в целях обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности и являются обязательными для исполнения. Не может быть принята во внимание и ссылка общества на письмо Министерства регионального развития РФ от 15.10.2010 № 10992- 08/ИП-ОГ, так как данное письмо не относится к нормативным правовым актам, которыми руководствуется арбитражный суд при разрешении споров».
✔ Из Постановления Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А43 – 37177/2020:«Довод заявителя о том, что Правила N 170 носят рекомендательный характер и не подлежат обязательному применению судом апелляционной инстанции отклоняется, как основанный на неверном толковании норм жилищного законодательства».
Таким образом, несостоятельному посылу о неприменимости Правил эксплуатации жилфонда уже более 10 лет, но он всё еще витает в воздухе, в том числе, благодаря письмам Минрегиона. Суды эту идею не разделяют и признают обоснованными претензии органов жилищного надзора к управляющим организациям и товариществам, которые нарушают Правила № 170 при содержании общего имущества.
Мнение о рекомендательном характере Правил эксплуатации жилфонда
Некоторые считают, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда носят рекомендательный характер, если их исполнение не закреплено в договоре управления. Такая позиция основывается на письмах Минрегионразвития РФ:
Письмо от 14.10.2008 № 26084-СК/14:«Услуги и работы, предусмотренные утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» имеют рекомендательный характер».
Письмо от 15 октября 2010 г. № 10992 – 08/ИП-ОГ:«В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера, за исключением случаев, установленных статьей 5 Федерального закона. Таким образом, правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, могут рассматриваться как акт рекомендательного характера, принятый после вступления в силу Федерального закона».
Эти письма старые, и редкая практика судов, которые считали подобным образом, такая же древняя. Например, решение Арбитражного суда Кировской области по делу № А28 – 129/2009 – 2/18 от 28 января 2009 года.