Правила № 170 нельзя отменять без доработки нпа по управлению домами

Капитальный или косметический?

Весна – время ремонта. С апреля городские службы начинают приводить в порядок многоквартирные дома и дворовые территории вокруг них.

Какие правила существуют по содержанию МКД? Чем отличается капитальный ремонт общего имущества дома от косметического? Как часто должны убираться в подъезде и куда жаловаться на плохую работу УК?

Ответы на эти и другие вопросы – в нашей инфографике.

Документы по теме:

Правила и нормы технической эксплуатации жилфонда утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170. Их исполнения требуют органы жилищного надзора и суды.

Однако постоянно находится тот, кто считает документ недействующим или рекомендательным. Собрали то, что нужно знать по этому вопросу.

Документ никто не отменял, утратившим силу не признавал. Напротив, Минстрой России включил Правила и нормы технической эксплуатации в перечень нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного жилищного надзора, лицензионного контроля за деятельностью по управлению многоквартирными домами (Приказ от 30.12.2020 № 912/пр).

Судебные акты:

• Решение Верховного Суда РФ от 28.06.2023 № АКПИ23 – 332 оспаривался п. 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда
• Решение Верховного Суда РФ от 22.06.2022 № АКПИ22 – 375 признан недействующим абзац третьего п. 5.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда
• Апелляционное определение от 31 января 2019 г. № АПЛ18 – 618 оспаривались пункты 3.5.1 и 4.2.3.13 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда
• Решение от 19 декабря 2019 г. № АКПИ19 – 900 оспаривались пункты 2 – 7 приложения № 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилфонда
• Решение от 2 июля 2014 г. № АКПИ14 – 458 оспаривались пункты 5.6.3, 5.6.19, 5.6.20, 5.6.21, 5.6.22 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда
• Решение от 25 октября 2013 г. № АКПИ13 – 873 оспаривался абзац 6 пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда
• Решение от 8 августа 2012 г. № АКПИ12 – 937 оспаривался подпункт м пункта 5.9.5 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда

Перенос важных норм из Правила № 170

Прежде чем отменить Правило № 170, нужно перенести важные нормы в действующие постановления о содержании жилфонда. Этот вопрос обсуждался на заседании экспертного совета при профильном комитете Госдумы РФ 6 июля.

Заседание экспертного совета по ЖКХ

На заседании, проведенном экспертным советом по ЖКХ, принимали участие его члены, представители Минстроя России и депутаты профильного комитета Госдумы РФ. Среди обсужденных вопросов было предложение пересмотреть Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Устаревшие Правила № 170

Эксперты отметили, что Правило № 170 действительно устарело и содержит нормы, несовместимые с действующим законодательством. Однако просто отменить их нельзя, поскольку это создаст правовой вакуум.

Необходимые дополнения

Минстрою РФ необходимо сначала дополнить Правила № 491 и № 416, а также Минимальный перечень № 290 необходимыми нормами из постановления Госстроя России, которых нет в этих нормативных документах. Только после этого можно признать Правило № 170 недействующим.

Новые нормативные акты

Также на заседании были обсуждены инициативы, связанные с разработкой новых нормативных актов в области обслуживания многоквартирных домов. Эти инициативы связаны с Федеральным законом от 18.03.2023 № 71-ФЗ, который вступит в силу 1 сентября 2023 года.

Примерные сроки устранения неисправностей

В таблице ниже приведены примерные сроки устранения различных неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования:

Получайте новости и советы из мира ЖКХ, управления многоквартирными домами и заполнения ГИС ЖКХ еженедельно. Выберите удобную для вас почту для рассылки.

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Нарушения, требующие срочного устранения

Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в санузлах — 3 сут.

Трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоходах — могут вызвать отравление жильцов дымовыми газами и угрожать пожарной безопасности здания 1 сут (необходимо немедленно прекратить эксплуатацию до исправления).

Течи в водопроводных кранах и в кранах сливных бачков при унитазах — 1 сут.

Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений — с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования — немедленно.

Неисправности мусоропроводов — 1 сут.

Повреждение кабеля, питающего жилой дом — отключение системы питания или силового электрооборудования. При наличии переключателей кабелей на воде в доме, время ожидания не более 2 ч.

Неисправности во вводно-распределительном устройстве — связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников 3 ч.

Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий — 3 ч.

Неисправности аварийного порядка (короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети и т.п.) — немедленно.

Неисправности в электроплите, с выходом из строя одной конфорки и жарочного шкафа — 3 сут.

Неисправности в электроплите, с отключением всей электроплиты — 3 ч.

Неисправности в системе освещения общедомовых помещений — с заменой ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников — 7 сут.

Неисправности лифта — не более 1 сут.

ЖК РФ Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Источники формирования фонда капитального ремонта:

• перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;
• перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Порядок выбора способа формирования фонда капитального ремонта:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт не должен быть менее минимального размера, установленного нормативным правовым актом;
• владелец специального счета.

Открытие специального счета

Когда владельцы помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, должна проводить свою деятельность на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или выбранная кредитная организация не отвечает требованиям, вопрос об открытии специального счета передается на усмотрение регионального оператора.

Размер взноса на капитальный ремонт

Если собственники помещений приняли решение установить минимальный размер взноса на капитальный ремонт, указанный законом регионального акта, то перечень услуг и работ по капитальному ремонту определяется региональной программой. Тем не менее, собственники имеют право решить провести ремонт раньше, если на специальном счете достаточно средств или выбраны другие способы финансирования.

Фонд капитального ремонта

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может определить размер взноса на капитальный ремонт выше минимально установленного законом. При этом перечень услуг и работ может быть расширен, а сроки проведения ремонта могут быть установлены раньше, чем предусмотрено региональной программой капитального ремонта.

5.1. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Последствия непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Вопрос: 1. Проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, входит в состав минимального перечня услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, уст. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290. При этом согласно п. 3.4.8 Правил технической эксплуатации жилфонда, уст. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, дератизация и дезинфекция подвалов и технических подполий должна проводиться в соответствии с санитарными нормами и правилами. Прошу пояснить, входит ли в предмет государственного жилищного надзора и лицензионного контроля за деятельностью УК, который осуществляют региональные органы жилнадзора, проверка соблюдения санитарных норм при проведении дератизации и дезинсекции общего имущества в МКД ( в частности, процедура и периодичность мероприятий по дератизации и дезинсекции). Неопределенность усматривается в связи с тем, что Приказ Минстроя РФ от 30 декабря 2020 г. N 912/пр перечисляет в числе НПА, содержащих обязательные требования, подлежащие контролю, и Минимальный перечень 290, и правила 170, однако не содержит указания на СанПиН 3.3686-21 "Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней", который устанавливает требования к дератизации и дезинсекции. Если проверка соблюдения санитарных требований не входит в предмет государственного жилищного надзора и контроля за деятельностью УК, то каким образом инспекторы органов жилнадзора вправе проверять исполнение п. 3.4.8 Правил технической эксплуатации жилфонда, уст. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170?

2. Согласно абз. 3 п. 10 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, УК обязана проводить проверку звукоизоляции перегородок в МКД. При этом согласно 5.6.1 ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" звукоизоляционные свойства ограждающих конструкций зданий определяют путем натурных измерений, выполняемых в соответствии с ГОСТ 27296. При этом в соответствии с п. 4.10.4.1 Правил техэксплуатации жилфонда N 170 неисправности звукоизоляции ограждающих конструкций, перекрытий должны своевременно выявляться и устраняться при текущем и капитальном (по проекту) ремонтах. Прошу пояснить, установлена ли законодательством РФ минимальная периодичность проведения управляющей организацией проверки звукоизоляции стен МКД? Допустимо ли проводить проверку звукоизоляции перегородок в МКЖ только перед проведением текущего ремонта подъезда (раз в 5 лет, согласно п. 3.2.9 Правил N 170)?

Ответ: Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел Ваши обращения от 9 февраля 2024 г., от 10 февраля 2024 г. N 279035 и в пределах своей компетенции сообщает.

1. Согласно ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), а также в соответствии со статьями 50 и 51 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", и ГОСТ Р 51617-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования", управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества.

Надлежащее содержание общего имущества должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, и должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).

Работы по дератизации (уничтожению грызунов) и дезинсекции (уничтожению насекомых) являются частью работ по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Надлежащее санитарное состояние жилых зданий должно поддерживаться постоянно.

В силу пункта 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее — Минимальный перечень), в перечень работ и услуг по содержанию общего имущества включается проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 127 СанПиН 3.3686-21 "Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней", в жилых домах профилактическую дезинсекцию и дератизацию мест общего пользования (лестничных клеток, мусорокамер и мусоропроводов) проводят с периодичностью, обеспечивающих отсутствие членистоногих и грызунов, имеющих эпидемиологическое и санитарно-гигиеническое значение.

Конкретная периодичность проведения дератизации устанавливается, согласно пункту 2 Минимального перечня, в зависимости от способа управления, в договоре управления, в решении общего собрания собственников, в уставе, в договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества, в решении застройщика.

Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, согласно пункту 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее — Правила № 170) и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В соответствии с пунктом 1.1 Правил N 170 данный нормативный правовой акт определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда и уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 1.8 Правил N 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий; санитарное содержание.

Пунктом 3.4.8 Правил N 170 определено, что в соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.

Вместе с тем, исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенному в определении от 17 октября 2016 г. N 301-КГ16-14454 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений.

Полномочия государственного жилищного надзора установлены статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Общими требованиями к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. N 1670 (далее — Требования).

В соответствии с подпунктом "а" пункта 7 Требований, предметом государственного жилищного надзора является соблюдение контролируемыми лицами обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда.

2. В пункте 10 Минимального перечня предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок в многоквартирных домах: выявление зыбкости, выпучивания, наличия трещин в теле перегородок и в местах сопряжения между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов; проверка звукоизоляции и огнезащиты; при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние перегородок; устранение повреждений перегородок по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; восстановление звукоизоляционных, огнезащитных и влагозащитных (в санитарных узлах и кухнях) свойств (пункт 4.5.1 Правил N 170).

Согласно пункту 4.10.4.1 Правил N 170 неисправности звукоизоляции ограждающих конструкций, звукоизолирующих прокладок в полах, перекрытиях и их примыканиях к стенам и перегородкам, в заполнениях оконных и дверных проемов, гильз в местах пересечения трубопроводами, стен, перегородок, перекрытий, жесткого крепления оборудования к стенам, перекрытиям, недостаточная изоляция перекрытий от ударного шума, неудовлетворительная регулировка и установка оборудования, механизмов и приборов, в том числе встроенных производств и т.п. должны своевременно выявляться и устраняться при текущем и капитальном (по проекту) ремонтах.

Снижение уровня шума и вибрации, проникающих в помещения через ограждающие конструкции (стены, перегородки, перекрытия), повышение звукоизоляции конструкций необходимо осуществлять в соответствии с установленными требованиями (пункт 4.10.4.2 Правил N 170).

Действующим законодательством не установлена периодичность проверки звукоизоляции ограждающих конструкций лицами, управляющими многоквартирным домом.

Обращаем Ваше внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Начальник отделауправления жилищным фондом ипредоставления коммунальных услуг Д.Ю. Нифонтов

— по проверке звукоизоляции ограждающих конструкций.

Разъяснены обязанности управляющих компаний.

Мнение о рекомендательном характере Правил эксплуатации жилфонда

Некоторые считают, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда носят рекомендательный характер, если их исполнение не закреплено в договоре управления. Такая позиция основывается на письмах Минрегионразвития РФ:

Письмо от 14.10.2008 № 26084-СК/14:«Услуги и работы, предусмотренные утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» имеют рекомендательный характер».

Письмо от 15 октября 2010 г. № 10992 – 08/ИП-ОГ:«В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера, за исключением случаев, установленных статьей 5 Федерального закона. Таким образом, правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, могут рассматриваться как акт рекомендательного характера, принятый после вступления в силу Федерального закона».

Эти письма старые, и редкая практика судов, которые считали подобным образом, такая же древняя. Например, решение Арбитражного суда Кировской области по делу № А28 – 129/2009 – 2/18 от 28 января 2009 года.

Позиция судов об обязательности Правил эксплуатации жилфонда

Судам приходится часто отклонять довод об якобы рекомендательном характере Правил эксплуатации жилфонда.

✔ Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении по делу № А08 – 4962/2009 – 27 озвучил позицию, которая стала прочным фундаментом для последующей судебной практики по этому вопросу.В частности, ВАС РФ указал:«Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госкомитета от 27.09.2003 № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями».

✔ Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 24 мая 2010 г. по делу № А56 – 85127/2009, отменяя решения нижестоящих судов, написал (еще до Постановления Президиума ВАС РФ):

«Суд первой инстанции сделал вывод, что Правила № 170 распространяются только на сферу производства продукции, выполнение работ (оказание услуг) и носят рекомендательный характер.Однако этот вывод суда является неправильным.

Учитывая изложенное, неправомерным является вывод суда первой инстанции о том, что при привлечении товарищества к административной ответственности инспекцией применен нормативный акт, не подлежащий применению к жилищным отношениям».

✔ Другой пример. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А71 – 11865/2014 написано:

В более свежих решениях можно встретить аналогичную позицию.

✔ Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу № А75 – 24534/2019 отметил:«Утверждение Общества о том, что положения Правил № 170 носят рекомендательный характер, является ошибочным, так как данные правила разработаны в соответствии с жилищным законодательством, определяют порядок эксплуатации, обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищного фонда лицами, на которых возложены эти обязанности в целях обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности и являются обязательными для исполнения. Не может быть принята во внимание и ссылка общества на письмо Министерства регионального развития РФ от 15.10.2010 № 10992- 08/ИП-ОГ, так как данное письмо не относится к нормативным правовым актам, которыми руководствуется арбитражный суд при разрешении споров».

✔ Из Постановления Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А43 – 37177/2020:«Довод заявителя о том, что Правила N 170 носят рекомендательный характер и не подлежат обязательному применению судом апелляционной инстанции отклоняется, как основанный на неверном толковании норм жилищного законодательства».

Таким образом, несостоятельному посылу о неприменимости Правил эксплуатации жилфонда уже более 10 лет, но он всё еще витает в воздухе, в том числе, благодаря письмам Минрегиона. Суды эту идею не разделяют и признают обоснованными претензии органов жилищного надзора к управляющим организациям и товариществам, которые нарушают Правила № 170 при содержании общего имущества.

Позиция Минстроя РФ о применении Правил эксплуатации жилфонда

Минстрой России в письме от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 высказался по поводу рассматриваемого документа следующим образом:«Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. В Приложении № 7 к настоящим Правилам приведен Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту. Данные Правила применяются в части, не противоречащей действующему законодательству».